LMNP - Tout ce qu’il faut savoir avant d’investir
- Sanala Patrimoine
- 22 avr.
- 8 min de lecture
Dernière mise à jour : 15 mai
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) séduit de nombreux investisseurs immobiliers souhaitant conjuguer rentabilité, fiscalité avantageuse et flexibilité. Ce dispositif s’adresse à ceux qui souhaitent générer des revenus locatifs à travers des biens meublés, tout en restant dans un cadre non professionnel.
Longtemps considéré comme un levier incontournable pour réduire l’impôt sur les
revenus locatifs, le statut a subit un tournant majeur en 2025.
Désormais, l'ensemble des amortissements sont réintégrés dans le calcul de la plus -value immobilière, réduisant considérablement son intérêt à long terme.
Faut-il revoir sa stratégie d’investissement ? Décryptage d’un bouleversement qui inquiète les propriétaires.
SOMMAIRE
Les différents régimes fiscaux du LMNP
Ce statut offre aux investisseurs immobiliers la possibilité de louer un bien meublé tout en bénéficiant d’un régime fiscal avantageux.
Pour déclarer leurs revenus locatifs, ils peuvent choisir entre deux options principales :
le régime micro-BIC ou le régime réel.
Le régime micro-BIC
Le régime micro-BIC permet d’appliquer un abattement forfaitaire de 30% pour les meublés non classés (et 50% les meublés classés/chambres d'hôtes) sur les loyers perçus. Il s’agit d’une option simple, particulièrement adaptée aux investisseurs percevant des revenus locatifs modestes.
💡 Exemple Vous êtes propriétaire d’un bien non classé que vous louez en meublé. Ce bien génère 10 000 € de recettes locatives annuelles : vous êtes donc éligible au régime micro-BIC. Ainsi, un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué pour tenir compte des charges, soit 3 000 € déduits automatiquement. 👉 Votre revenu imposable s’élève donc à 7 000 €. Ce montant sera soumis à : ➡️ votre Taux Marginal d’Imposition (TMI) selon votre tranche d’imposition à l’impôt sur le revenu, ➡️ et aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %.
Le régime réel
À l’inverse, le régime réel offre la possibilité de déduire l’ensemble des charges liées au bien immobilier tels que :
les charges de copropriété,
les travaux courants,
les travaux de rénovation,
les intérêts d’emprunt,
les honoraires d'expert-comptable,
les frais de notaire,
les assurances,
les taxes (TF, CFE)...
Et il y a un petit plus.
L'amortissement, c'est un mécanisme comptable qui permet d’étaler la valeur d’un bien immobilier (hors terrain) et de son mobilier sur plusieurs années, en fonction de leur durée d’usage. Cela permet de réduire chaque année le revenu imposable, sans sortir de trésorerie. En pratique, cela revient à "transformer" une partie de l’investissement initial en charge déductible, ce qui peut effacer tout ou partie de l’impôt sur les loyers perçus.
💡 Exemple Vous venez d'acquérir un bien non classé pour 150 000€ que vous louez en meublé. Ce bien génère 10 000 € de recettes locatives annuelles : cette fois, vous avez fait le choix d'être au régime réel. Grâce à ce régime, vous pouvez déduire vos charges réelles, estimées ici à 4 000 € (intérêts d’emprunt, assurance, copropriété, etc.). En complément, vous appliquez un amortissement annuel de 6 000 € (nous détaillons son calcul ci-dessous). 👉 Résultat : 10 000 € - 4 000 € - 6 000 € = 0 € de revenu imposable. Sans revenu fiscal, aucun impôt sur le revenu ni prélèvements sociaux ne seront dus sur cette location.
Notre expertise en gestion patrimoniale et fiscalité immobilière vous permet de prendre les bonnes décisions concernant ce statut.
👉 Vous vous interrogez sur l’intérêt du LMNP en 2025 ? Prenez rendez-vous avec un conseiller.
Le fonctionnement de l'amortissement
L’amortissement est un mécanisme comptable qui permet d’étaler l'usure d'un bien sur plusieurs années. Son principal avantage est de réduire la base imposable des revenus locatifs, limitant ainsi l’impôt à payer.
Lors de la répartition des valeurs du bien, certaines composantes sont amortissables tandis que d’autres ne le sont pas.
Par exemple, le terrain qui peut représenter 10% à 30% du prix d’achat et n’est pas amortissable, tandis que le gros œuvre, la toiture, l'électricité et d'autres composantes le sont.
Une fiscalité optimisée pendant plusieurs années
Comme évoqué dans le tableau ci-dessus, l’amortissement en LMNP fonctionne par composantes, et chaque élément du bien se déprécie sur une durée différente. Par exemple :
Le gros œuvre s’amortit généralement sur 50 ans,
L’électricité ou d'autres équipements techniques, sur environ 15 ans,
Le mobilier, quant à lui, entre 5 et 10 ans selon sa nature.
👉 Conséquence directe : plus les années passent, moins le montant annuel d’amortissement est élevé. C’est un phénomène naturel, car les composantes les plus rapidement amorties s’épuisent en premier, réduisant progressivement l’impact fiscal.
Comme illustré dans notre exemple, chaque composante du logement (gros œuvre, équipements, mobilier) est amortie sur une durée différente, ce qui engendre une dégressivité naturelle de l’avantage fiscal au fil des années.
Concrètement :
Durant les 10 premières années, l’investisseur bénéficie d’un amortissement annuel moyen de 4 278 €, grâce à la déduction du mobilier, des équipements et des travaux récents.
Entre l’année 15 et 20, cet avantage tombe à environ 1 445 € par an, car les éléments amortissables à court terme sont déjà “épuisés” comptablement.
👉 Ce phénomène impacte directement l’imposition des loyers : les premières années, il est souvent possible de neutraliser complètement l’impôt, mais à moyen terme, l’assiette fiscale augmente progressivement.
💡 À retenir : pour continuer à optimiser votre fiscalité locative, il peut être judicieux d’anticiper des travaux de rénovation ou de restructurer votre patrimoine immobilier, notamment via des schémas adaptés (SCI, holding, etc.).
Le stock d’amortissement reportable
En location meublée non professionnelle (LMNP) au régime réel, vous avez la possibilité de réduire considérablement votre base imposable grâce au mécanisme de l’amortissement. Toutefois, l’article 39 C II 2 du Code général des impôts limite la déduction fiscale à certaines conditions.
Tous les amortissements ne sont pas fiscalement déductibles
Même si vous comptabilisez l’intégralité des amortissements dans vos charges, seule une partie est déductible du résultat fiscal, dans la limite suivante :
📌 Amortissements fiscalement admis = Revenus locatifs –
Charges afférentes au bien (hors amortissements)Ce plafond empêche les amortissements de créer ou d'aggraver un déficit fiscal, contrairement à certaines charges réelles.
💡 Exemple → Revenus locatifs annuels : 15 000 € → Charges liées au bien (entretien, taxe foncière, assurance, etc.) : 7 200 € → Charges annexes (expert-comptable) : 500 € → Amortissements comptabilisés : 8 500 € ➤ Résultat comptable : 15 000 – 7 200 – 500 – 8 500 = -1 200 € ➤ Résultat fiscal (avec plafond d’amortissement) : Plafond = 15 000 – 7 200 = 7 800 € d’amortissements déductibles
Le surplus d’amortissement non utilisé (8 500 – 7 800 = 700 €) sera reportable sans limite de temps. Le déficit fiscal, lui, sera limité à -500 € (liés aux charges hors bien) et sera reportable uniquement pendant 10 ans.
Quelles sont les charges prises en compte dans le plafond d’amortissement ?
✅ Incluses :
Travaux de réparation et d’entretien
Taxe foncière
Primes d’assurance
Charges de copropriété
Intérêts d’emprunt relatifs au bien
❌ Exclues du calcul :
Frais de comptabilité
CFE (Cotisation Foncière des Entreprises)
Rémunération du gérant
Cotisations sociales (en LMP)
Honoraires juridiques non liés au bien immobilier
👉 Ces charges sont déductibles, mais ne réduisent pas le plafond d’amortissement déductible.
Suivi des amortissements non déduits : un atout en LMNP
Les amortissements non utilisés fiscalement ne sont pas perdus. Ils sont mis en réserve et pourront être déduits les années suivantes, dès qu’un résultat fiscal positif réapparaît.
Il faut cependant :
Les comptabiliser chaque année,
Tenir un tableau de suivi à joindre à la liasse fiscale.
C’est un outil très efficace pour neutraliser les bénéfices futurs tout en restant dans la légalité.
En cas de bénéfice futur, l’ordre de priorité est le suivant :
Imputation des amortissements différés
Imputation des déficits antérieurs (LMNP), dans la limite de 10 ans
📌 Bénéfice imposable – Amortissements reportables –
Déficits LMNP < 10 ans = Résultat fiscal à déclarer
Passage de LMNP à LMP : conséquences sur les amortissements et les déficits
Les amortissements différés ne sont pas annulés : ils restent reportables même en cas de changement de statut.
En revanche, les déficits LMNP non utilisés sont perdus si vous passez au statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP).
Si vous redevenez LMNP dans un délai de 10 ans, ces déficits peuvent de nouveau être imputés.
La revente et l’impact fiscal des amortissements
Depuis le 1er janvier 2025, une réforme majeure est venue bouleverser le mode de calcul de la plus-value immobilière applicable aux biens amortis dans le cadre d’une activité de location meublée non professionnelle (LMNP).
Jusqu’à la réforme, la plus-value réalisée lors de la revente d’un bien immobilier était simplement calculée sur la différence entre le prix de vente et le prix d’achat initial. Ce mécanisme ne tenait pas compte des amortissements déduits pendant la durée de détention du bien.
👉 Désormais, la plus-value imposable est calculée sur la base de la valeur nette comptable, c’est-à-dire :
📌 Prix d'achat - Amortissements pratiqués = Valeur nette comptable.La plus-value imposable devient donc :
Prix de vente - Valeur nette comptable.Conséquence directe : une fiscalité plus lourde à la revente
Ce nouveau mode de calcul a un impact fiscal significatif. En intégrant les amortissements dans le calcul de la plus-value, l’assiette imposable est mécaniquement augmentée, surtout pour les biens détenus depuis plusieurs années sous le régime réel avec amortissement.
💡 Exemple → Prix d’achat du bien : 100 000 € → Amortissements cumulés : 62 895 € → Prix de revente : 140 000 € ➤ Avant la réforme : Plus-value imposable = 140 000 € – 100 000 € = 40 000 € ➤ Après la réforme : Plus-value imposable = 250 000 € – (200 000 € – 40 000 €) = 90 000 €
Résultat : une imposition accrue sur la plus-value, avec à la clé une augmentation des prélèvements fiscaux et sociaux (impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux).
Pour aller encore plus loin, vous trouverez ci-dessous un exemple en incluant les majoration du prix d'achat et l'impôt à payer après abattement pour durée de détention.
Quelle stratégie adopter face à cette réforme ?
Pour les investisseurs en location meublée non professionnelle (LMNP), la réforme de 2025 impose une anticipation stratégique de la revente du bien amorti, afin d’en limiter la charge fiscale. Heureusement, plusieurs leviers patrimoniaux permettent d’optimiser cette phase de sortie, en voici quelques-uns :
Transformer le bien en résidence principale : après y avoir habité suffisamment longtemps, la revente peut être exonérée de plus-value.
Conserver le bien plus de 30 ans : au-delà de cette durée, l'exonération totale de la plus-value immobilière s’applique en cas de détention directe.
Effectuer une donation avant cession : transmettre le bien à un héritier peut permettre de réinitialiser la valeur d’acquisition et réduire la fiscalité future, sous conditions.
Pour aller plus loin, chez Sanala Patrimoine, nous vous accompagnons à chaque étape de votre stratégie patrimoniale, chaque solution est pensée pour répondre précisément à vos objectifs, qu’ils soient financiers, successoraux ou fiscaux.
👉 Prêt à structurer votre patrimoine de façon intelligente et pérenne ? Prenez rendez-vous dès maintenant avec un conseiller Sanala Patrimoine pour bénéficier d’un
accompagnement personnalisé.
Conclusion
Le statut LMNP demeure un dispositif intéressant pour optimiser la fiscalité des
revenus locatifs. Toutefois, les évolutions réglementaires récentes imposent une gestion
plus rigoureuse du stock d’amortissement et une anticipation accrue lors de la revente.
Pour maximiser les avantages de ce statut tout en évitant les mauvaises surprises fiscales,
il est essentiel de se faire accompagner par un expert en gestion immobilière et fiscale.
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